Целевые облигации у генподрядчика

Сообщений: 1544
Зарегистрирован: 16 май 2009, 00:00

Целевые облигации у генподрядчика

Сообщение Вячеслав ВАРЕНЯ » 23 май 2009, 15:58

В настоящее время строительная отрасль находится в кризисе, но до этого периода она активно развивалась и для финансирования строительства использовались различные варианты привлечения средств, в т.ч. по целевым облигациям. В большинстве случаев, привлечение финансирования по целевым облигациям предусматривало участие институтов совместного инвестирования, но на практике встречаются и более простые случаи, когда целевые облигации выкупались генподрядчиком у эмитента – застройщика. При этом, генподрядчик удерживал часть этих облигаций до погашения рассчитывая в дальнейшем получить прибыль от продажи квартир.

В этой статье мы не будем останавливаться на юридической стороне эмиссии (обращению, погашению) целевых облигаций, а основное внимание уделим вопросам бухгалтерского и налогового учета у генподрядчика.

Для начала приведем некоторые нормы действующего законодательства, которые устанавливают возможность выпуска целевых облигаций. Согласно ст.4 Закона об инвестиционной деятельности инвестирование и финансирование в объекты жилищного строительства, финансирования сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через:
- фонды финансирования строительства,
- фонды операций с недвижимостью,
- институты общего инвестирования,
- негосударственные пенсионные фонды,
- а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, за которыми базовым товаром выступает единица такой недвижимости.

<.>
1. Облигация - ценная бумага, что удостоверяет внесение его владельцем денег, определяет отношения займа между владельцем облигации и эмитентом, подтверждает обязательство эмитента вернуть владельцу облигации ее номинальную стоимость в предусмотренный условиями размещения облигаций срок и выплатить доход за облигацией, если другое не предусмотрено условиями размещения.
3. Эмитент, в порядке, установленном Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку, может размещать процентные, целевые и дисконтные облигации. Целевые облигации - облигации, выполнение обязательств по которым разрешается товарами и/или услугами в соответствии с требованиями, установленными условиями размещения таких облигаций.
5. Погашение облигаций может осуществляться деньгами или имуществом в соответствии с условиями размещения облигаций.
<.>
Закон Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке»от 23 февраля 2006 года N 3480-IV, ст.7

Нас прежде всего интересует налоговый учет у владельца облигаций – генподрядчика. Рассмотрим такой пример. Генподрядчик приобрел облигацию по цене 1000 при номинале 400 (при первичном размещении), т.е. с премией. Учитывая это, рассмотрим налогообложение налогом на прибыль и НДС операций по получению генподрядчиком целевых облигаций, и получения им квартир при погашении эмитентом облигации.

Согласно п.7.9.2 Закона о налоге на прибыль расходы, понесенные генподрядчиком на приобретение облигаций не включаются в состав его валовых расходов. Даная операция для генподрядчика подпадает под действие п.7.6 Закона о налоге на прибыль.

Согласно п.7.6.3 Закону о налоге на прибыль под термином затраты следует понимать сумму средств или стоимость имущества, оплаченную (начисленную) плательщиком налога продавцу ценных бумаг и деривативов как компенсация их стоимости. Учитывая правовую природу облигации можно сказать, что генподрядчик понес «ценно - бумажные» расходы на приобретение такого вида ценных бумаг, как облигация (строка. 2.2 Приложения К3 к декларации по налогу на прибыль).

Пункт 7.6 Закона о налоге на прибыль предусматривает определение финансового результата от операций с ценными бумагами и деривативами в разрезе их видов. Финансовый результат от операций с ценными бумагами будет отображен в стр.2 Приложения К3 к декларации по налогу на прибыль. Однако существует точка зрения, что «ценно - бумажные» расходы на приобретение ценных бумаг следует отображать в момент отчуждения ценных бумаг, т.е. в момент получения дохода. Это точка зрения автора данной консультации и ГНАУ в отдельных письмах придерживается аналогичной точки зрения (дополнительно см. статью «Учет операций с корпоративными правами». Этот поход более фискальный, но учитывая, что ГНАУ не имеет устоявшейся позиции на этот счет, рекомендуем применить именно этот вариант как наиболее безопасный. В случае, который рассматривается, генподрядчик обменивает один объект собственности – целевые облигации, на другой – квартиры.

Таким образом, при отчуждении целевой облигации, генподрядчик должен признать «ценно - бумажный» доход (строка. 2.1 Приложению К3 к декларации по налогу на прибыль). Если финансовый результат от операций с отдельным видом ценных бумаг является позитивным (прибыль), то он включается в состав валового дохода отчетного периода (см. выше п.7.6.1 Закона о налоге на прибыль). Учитывая условие примера, в «ценно-бумажные» расходы генподрядчика попадет 1000 , а «ценно-бумажные» доходы – 400 (номинал), тем самым премии попадет в «ценно-бумажный» убыток. Товар (квартиры) будут получены по номиналу облигации, т.е. премия по облигации не увеличит первоначальную стоимость товара. В зависимости от того, как в дальнейшем будут использоваться полученные квартиры, а именно как товары или основные фонды - расходы на их приобретение могут быть отнесены либо к расходам, которые подлежат амортизация (ст.8 Закона о налоге на прибыль), либо в состав валовых расходов. При этом не следует забывать, что такие расходы должны быть понесены в рамках хозяйственной деятельности генподрядчика, т.е. в деятельности, направленной на получение дохода.

Перейдем к вопросам налогообложения НДС. Операция по приобретению целевых облигаций не является объектом налогообложения НДС для генподрядчика, поскольку это прямо предусмотрено льготой п.3.2.1 Закона о НДС. По мнению автора, первая передача жилищного фонда первым владельцем генподрядчику является первой поставкой жилья и эта операция является объектом налогообложения НДС (п.3.1 и п.5.1.20 Закона о НДС). Это подтверждается также тем, что происходит обмен ценной бумаги на квартиры, а следовательно это приводит к потере льготы п.3.2.1 Закона о НДС. В тоже время, п.5.1.20 Закона о НДС выписан настолько плохо, что ГНАУ сама до сих пор не может окончательно в нем разобраться и выработать стабильную позицию. Кроме того, согласно п.4.8 Закона о НДС долговые инструменты, а значит и облигации, приравнены к векселям.

Следовательно, нужно учитывать, что в случае когда плательщик налога осуществляет при согласии векселедержателя встречную поставку товаров (услуг) вместо денежного погашения суммы долга, отмеченного в векселе, в нашем случае – облигации, базой налогообложения является договорная стоимость таких товаров (услуг), но не ниже обычных цен без учета дисконтов или других скидок с номинала такого векселя, а по процентным векселям - договорная стоимость таких товаров (услуг), но не ниже обычных цен, увеличенная на сумму процентов, начисленных или таких, которые должны быть начислены на сумму номинала такого векселя.

Таким образом, в случае, если квартиры будут использоваться в облагаемых НДС операциях (например передача в аренду), генподрядчик учитывая предписания п.7.4.1 Закона о НДС при наличии налоговой накладной имеет право на налоговый кредит по НДС. В то же время, последующая продажа квартир приводит к возникновению у генподрядчика льготы по НДС (такая операция, мо нашему мнению, в соответствии с п. 5.1.20 Закона о НДС является освобожденной от НДС операцией – «вторая поставка жилья»). Но опять же напоминаем вам о «доскональности» изложения законодателем нормы п. 5.1.20 Закона о НДС. При этом следует учесть содержание терминов «жилой дом», «жилищный фонд», поскольку льгота п. 5.1.20 Закона о НДС касается именно операций по поставке таких объектов.

<.>
Жилые дома, а также жилые помещения в других зданиях, которые находятся на территории Украинской ССР, образуют жилищный фонд. Жилищный фонд включает: жилые дома и жилые помещения в других зданиях, которые принадлежат государству (государственный жилищный фонд); жилые дома и жилые помещения в других зданиях, которые принадлежат колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и другим общественным организациям (общественный жилищный фонд); жилые дома, которые принадлежат жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов); жилые дома (части домов), квартиры, которые принадлежат гражданам на праве частной собственности (частный жилищный фонд); квартиры в многоквартирных жилых домах, усадебные (одноквартирные) жилые дома, а также жилые помещения в других зданиях всех форм собственности, которые предоставляются гражданам, которые в соответствии с законом нуждаются в социальной защите (жилищный фонд социального назначения). В жилищный фонд включаются также жилые дома, которые принадлежат государственно колхозным и другим государственно кооперативным объединениям, предприятиям и организациям. В соответствии с Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик к этим домам применяются правила, установленные для общественного жилищного фонда. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в обитаемых домах, предназначенные для торговых, бытовых и других потребностей непромышленного характера.
<.>
Жилищный кодекс Украинской ССР, ст.4

<.>
1. Жилым домом является здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания.
<.>
Гражданский кодекс Украины, ст.380

Таким образом, генподрядчик прежде чем признать право на налоговый кредит должен определить будущее целевое назначение квартир. Дело в том, что, если генподрядчик изначально будет использовать полученные квартиры как основные фонды, то он получит право на налоговый кредит по НДС. Но если потом он решит, что эти квартиры не используются в его хозяйственной деятельности, то генподрядчик должен будет признать условную продажу (начислить налоговые обязательства по НДС).

<.>
7.4.1. Налоговый кредит отчетного периода определяется исходя из договорной (контрактной) стоимости товаров (услуг), но не выше уровня обычных цен, в случае, если договорная цена на такие товары (услуги) отличается больше чем на 20 процентов от обычной цены на такие товары (услуги), и состоит из сумм налогов, начисленных (оплаченных) плательщиком налога поа ставке, установленной пунктом 6.1 статьи 6 и статьей 81 данного Закона, в течение такого отчетного периода в связи с:   приобретением или изготовлением товаров (в том числе при их импорте) и услуг с целью их последующего использования в облагаемых налогом операциях в пределах хозяйственной деятельности плательщика налога; приобретением (строительством, сооружением) основных фондов (основных средств, в том числе других необоротных материальных активов и незавершенных капитальных инвестиций в необоротные капитальные активы), в том числе при их импорте, с целью последующего использования в производстве и/или поставке товаров (услуг) для облагаемых налогом операций в пределах хозяйственной деятельности плательщика налога. Право на начисление налогового кредита возникает независимо от того, начали ли такие товары (услуги) и основные фонды использоваться в облагаемых налогом операциях в пределах хозяйственной деятельности плательщика налога в течение отчетного налогового периода, а также от того, осуществлял ли плательщик налога облагаемые налогом операции в течение такого отчетного налогового периода. Если в последующем такие товары (услуги) начинают использоваться в операциях, которые не являются объектом налогообложения согласно статье 3 данного Закона или освобождаются от налогообложения согласно статье 5 данного Закона, или основные фонды переводятся в состав непроизводственных фондов, то с целью налогообложения такие товары (услуги), основные фонды считаются проданными по их обычной цене в налоговом периоде, на который приходится начало такого использования или перевода, но не ниже цены их приобретения (изготовления, строительства, сооружения).
<.>
Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 3 апреля 1997 года N 168/97-ВР 

Если же генподрядчик заведомо знает, что он приобретает квартиры как товар (для продажи), то он, по нашему мнению, изначально не имеет права на налоговый кредит, поскольку такие товары будут использованы в рамках освобожденных от НДС операций («вторая поставка»). Если генподрядчик сначала использовал квартиры как основные фонды, а потом на каком то этапе решил их продать, то, по нашему мнению, не следует распределять ранее полученный налоговый кредит по НДС, а признать «условную продажу», т.е. доначислить налоговое обязательство по НДС как это предусмотрено абз.5 п.7.4.1 Закона о НДС. Наша позиция основана на том, что термин «товары» для целей налогообложения включает в себя так же «основные фонды». Учитывая то, как «понятно и однозначно» выписано в законе содержание нормы п. 5.1.20 Закона о НДС, возможные различия в толковании норм п.7.4.1 – 7.4.4 Закона о НДС применительно к рассматриваемой ситуации при проведении налоговой проверки. Методологические основы учета и признания финансовых инвестиций определены в П(С)БУ- 12 «Финансовые инвестиции».

<.>
3. Амортизированная себестоимость финансовой инвестиции - себестоимость финансовой инвестиции с учетом частичного ее списания в результате уменьшения полезности, которая увеличена (уменьшена) на сумму накопленной амортизации дисконта (премии).
9. Финансовые инвестиции, справедливую стоимость которых достоверно определить невозможно, отображаются на дату баланса по их себестоимости с учетом уменьшения полезности инвестиции. Потери от уменьшения полезности финансовых инвестиций отображаются в составе прочих расходов с одновременным уменьшением балансовой стоимости финансовых инвестиций. 10. Финансовые инвестиции, которые удерживаются предприятием до их погашения, отображаются на дату баланса по амортизированной себестоимости финансовых инвестиций. Разница между себестоимостью и стоимостью погашения финансовых инвестиций (дисконт или премия при приобретении) амортизируется инвестором в течение периода с даты приобретения до даты их погашения по методу эффективной ставки процента. Сумма амортизации дисконта или премии начисляется одновременно с начислением процента (дохода от финансовых инвестиций), который подлежит получению, и отображается в прочих финансовых доходов или прочих финансовых расходов с одновременным увеличением или уменьшением балансовой стоимости финансовых инвестиций соответственно.
<.>
Положение (стандарт) бухгалтерского учета 12 "Финансовые инвестиции" утверждено Приказом Министерства финансов Украины от 26 апреля 2000 года N 91

При этом следует учесть следующее: Облигации (финансовые инвестиции) являются долгосрочными и удерживаются Генподрядчиком до их погашения. Облигации (финансовые инвестиции) являются целевыми и что самое главное – беспроцентными, т.е. условие п.10 П(С)БУ-12 «Финансовые инвестиции» не выполнимо. Учитывая это, рекомендуем отражать поученные финансовые инвестиции по их себестоимости с учетом уменьшения полезности (п.9 П(С)БУ-12 «Финансовые инвестиции»). № п/п Содержание операции Дебет Кредит Сумма* Налоговый учет 1 Оплачена стоимость облигаций 143 311 1000 Строка 2.2 Приложения К3 к декларации по налогу на прибыль - 1000 2 Реклассификация в текущие инвестиции 352 143 1000   3 Облигации предъявлены к погашению 377 352 400 Строка 2.1 Приложения К3 к декларации по налогу на прибыль - 400 4 Начислена сумма налоговых обязательств по НДС при «мене» облигации на товар 949 6415 80   5 Получены квартиры, предназначенные для использования в качестве основных фондов 15 63 100   6 Отражен налоговый кредит по НДС 6415 63 20   7 Ввод в эксплуатацию основных фондов, которые будут использованы как инвестиционная недвижимость 100 15 100 Строка 07 Декларации по налогу на прибыль в налоговом периоде, следующем после налогового периода к котором был ввод в эксплуатацию. 8 Получены квартиры, предназначенные для продажи 28 63 280 Строка 04.1 Декларации по налогу на прибыль 9 Зачет задолженностей 63 377 400   10 Списание суммы премии по облигации 952 352 600 Возможно строка 2.3 Приложения К3 к декларации по налогу на прибыль - 600 *Сумма условная.  

Вячеслав ВАРЕНЯ, аудитор

"Финансовый учет и аудит"

Опубликовано в газете «Строительная бухгалтерия».

Вернуться в Статьи и публикации автора

Кто сейчас на форуме

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1