Учет оперативной аренды у девелопера

Сообщений: 1544
Зарегистрирован: 16 май 2009, 00:00

Учет оперативной аренды у девелопера

Сообщение Вячеслав ВАРЕНЯ » 02 сен 2009, 11:12

Девелопер – это одна из специализаций профессионала по операциям с недвижимостью (риэлтера).

Деятельность девелопера заключается в следующем: он заказывает проект, покупает или берет в аренду участок земли, «привязывает» проект к участку, согласовывает подведение всех коммуникаций, строит объект, например большое офисное здание. Затем он может сдать в аренду или отдельные офисы, или здание целиком. А может продать принадлежащую ему недвижимость. Главное – окупить все затраты и получить прибыль.

Но в том-то и беда, что в последнее время во многих странах строительная отрасль испытывает серьезный кризис. Готовая недвижимость дешевеет, а уровень ее продаж в условиях кризиса существенно упал. Учитывая это, некоторые девелоперы пересматривают свою стратегию в части получения дохода и пробуют создавать на основе готовой недвижимости доходные дома. Ведь иногда лучше синица в руке, чем журавль в небе.

«Доходным называется дом, жилье в котором предоставляется во временное владение или пользование на основании договоров аренды... Строительство и содержание такого рода домов – успешный и распространенный бизнес во всем мире» .

По расчетам отдельных специалистов, срок окупаемости подобных проектов – от восьми до десяти лет. «По оценкам компании DEOL Property Management, проект Senator Apartments обеспечивает инвесторам доход на уровне 14% годовых, тогда как инвестиции в другие виды коммерческой недвижимости, например торговые или офисные объекты, могли бы приносить до 25% годовых».

Доходный дом – это актив, который может обеспечить девелоперу постоянные финансовые поступления.

Как уже было сказано выше, достаточно вероятно, что в условиях кризиса девелоперы будут больше уделять внимания такому источнику дохода, как сдача помещений в операционную аренду на срок от трех месяцев до трех лет.

Методологические принципы формирования в бухгалтерском учете информации об инвестиционной недвижимости и ее раскрытии в финансовой отчетности определяет МСФО (IAS) 40 «Investment Property» («Инвестиционная недвижимость»).

МСФО (IAS) 40 разделяет недвижимость на инвестиционную и операционную. Инвестиционная недвижимость – имущество (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящееся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала или того и другого, но не для: (a) использования в производстве или поставках товаров или услуг либо для административных целей; (b) продажи в ходе обычной деятельности.

Операционная недвижимость – недвижимость, занимаемая владельцем, а именно имущество, находящееся в распоряжении (владельца или арендатора по договору финансовой аренды) для использования в производстве или поставке товаров или услуг или в административных целях.
То есть доходные дома или иная недвижимость, которая предназначена девелопером для передачи ее в оперативную аренду, является инвестиционной недвижимостью.

Инвестиционная недвижимость признается активом, если существует вероятность того, что предприятие извлечет в будущем от ее использования экономические выгоды в виде арендных платежей и/или увеличения собственного капитала, а ее первоначальная стоимость может быть достоверно определена.

Приобретенная (созданная) инвестиционная недвижимость зачисляется на баланс предприятия по первоначальной стоимости. Единицей учета инвестиционной недвижимости является земельный участок, здание (часть здания) или их сочетание, а также активы, которые образуют с инвестиционной недвижимостью целостный комплекс и в совокупности генерируют денежные потоки.

Первоначальной стоимостью инвестиционной недвижимости, созданной предприятием, является ее стоимость, определенная на дату начала использования инвестиционной недвижимости, исходя из общей суммы расходов на ее создание.

По общему правилу, указанному в параграфе 21 МСФО (IAS) 40, в состав себестоимости приобретенной инвестиционной недвижимости входят цена приобретения и любые прямые затраты. Прямые затраты включают, например, стоимость профессиональных юридических услуг, налоги на передачу недвижимости и прочие затраты по сделке.

Но девелоперов в первую очередь заинтересует, из чего состоит себестоимость инвестиционной недвижимости, сооруженной своими силами. Она представляет собой стоимость на дату завершения сооружения или развития. Вплоть до наступления этой даты организация должна применять МСФО (IAS) 16 «Основные средства». На эту дату недвижимость приобретает статус инвестиционной и на нее начинают распространяться положения МСФО (IAS) 40.

Но ведь один и тот же объект может иметь разное функциональное назначение: часть его может быть сдана в оперативную аренду, а часть использоваться собственников в своих целях.

Если определенный объект основных средств включает часть, которая содержится с целью получения арендной платы и/или для увеличения собственного капитала, и другую часть, которая является операционной недвижимостью, и эти части могут быть проданы отдельно (или отдельно предоставлены в аренду согласно договору о финансовой аренде), то эти части отображаются как отдельные инвентарные объекты. Если эти части не могут быть проданы отдельно, объект основных средств признается инвестиционной недвижимостью при условии ее использования преимущественно с целью получения арендной платы и/или для увеличения собственного капитала. Под «преимущественно» следует понимать значительную часть (significant portion) в общей площади такого объекта.

Обратите внимание на очень важный момент. Если приобретение инвестиционной недвижимости осуществляется на условиях отсрочки платежа, то ее первоначальной стоимостью признается цена в денежном эквиваленте (cost is the cash price equivalent). Вознаграждение поставщику на сумму разницы между договорной ценой и общей суммой платежей на его пользу признается финансовыми расходами (расходами по уплате процентов за пользование кредитом).

Многим бухгалтерам непонятно, что значит «в денежном эквиваленте» применительно к данной ситуации. Автор в связи с этим обратился за разъяснением к Девиду Даманту, председателю консультативного комитета при Совете по международным стандартам аудита IFAC (IASS) (Великобритания). Девид Дамант дал следующий ответ: «Параграф 24 МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» описывает ситуации, в которых продавец разрешает покупателю задержать (отсрочить) оплату в течение некоторого периода. В таких ситуациях справедливая стоимость собственности не соответствует установленной цене. Например, здание продано за 10 млн с оплатой через год. Справедливая стоимость здания составляет не 10 млн. Принимая процентную ставку 8%, справедливая стоимость здания сегодня – приблизительно 9,259 млн. Если продавец желает получить 10 млн через год, он или она в равной степени желают получить 9,259 млн сегодня. Этот принцип установлен в МСФО, американских GAAP (USA) и большинстве других системах учета, с которыми я знаком» .

Если взять за основу пример Девида Даманта, то в таких условиях первоначальная стоимость объекта инвестиционной недвижимости составит 9,259 млн, а разница между 10 млн и 9,259 млн будет признаваться финансовыми расходами и начисляться (Д-т «Прочие финансовые расходы» К-т «Расчеты по начисленным процентам») по мере сокращения периода дисконтирования.

А.Н. Каланов по этому поводу отмечает: «За счет учета влияния на финансовые показатели временной стоимости денег повышается сравнимость финансовой отчетности, и она представляет больше возможностей для инвестиционного и управленческого анализа. В сущности, компания пользуется кредитом поставщика, и эффект дисконтирования кредиторской задолженности каждый период отражается в составе процентов к уплате в отчете о прибылях и убытках.

Наращенные проценты… каждый период добавляются к сумме кредиторской задолженности, и до конца отсрочки ее величина будет равна номинальной стоимости» .

Задача
Объясните, как и по какой стоимости в учете покупателя будет отображено приобретенное здание, которое планируется сдавать в аренду, с отсрочкой платежа на 1 год. Ставка дисконтирования составляет 20% годовых. Договорная стоимость оборудования – 1 млн евро.
Решение
Для вычисления денежного эквивалента цены используем формулу:

PV = FV / (1+i) n ,
где FV – нынешняя стоимость;
PV – будущая стоимость;
I – ставка дисконтирования;
N – срок (число периодов).

В нашем случае: PV = 1 000 000 / (1 + 0,2)1 = 833 333,33 евро.

Таким образом, при первоначальном определении стоимости приобретенного здания следует сделать такую проводку:
Д-т «Инвестиционная недвижимость, первоначальная стоимость» – 833333,33 евро
К-т «Кредиторская задолженность» – 833333,33 евро.

Разница по мере сокращения срока дисконтирования будет прирастать в виде финансовых расходов, пока не достигнет суммы 166 666,67 евро, и будет отображаться в определенной части на каждую дату баланса записью: Д-т «Финансовые расходы» К-т «Кредиторская задолженность».

Таким образом, первоначально основное средство и кредиторская задолженность по нему отражается не по номинальной (договорной) стоимости (1 000 000 евро), а с учетом временной стоимости денег: фактически объект стоил покупателю дешевле (833 333,33 евро).

В дальнейшем оборудование амортизируется исходя из своего срока полезного использования, а кредиторская задолженность – в течение 1 года (до даты погашения) методом эффективной ставки процента.

При оценке инвестиционной недвижимости применяются две модели учета: «модель справедливой стоимости» и «модель себестоимости».

Инвестиционная недвижимость, учитываемая по «модели себестоимости», уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее возобновления, переоценке не подлежит.

«Модель справедливой стоимости» не предполагает начисления амортизации по таким объектам инвестиционной недвижимости. Сумма увеличения или уменьшения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на дату баланса отображается в составе прочего операционного дохода или прочих расходов операционной деятельности соответственно.

Следовательно, если предприятие таки избрало модель справедливой стоимости, то «прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости необходимо относить на прибыль или убыток за тот период, в котором они возникли» (§ 35 МСФО). Конечно, это является одним из отличий от базового подхода, который определен в МСФО (IAS) 16.
Рассмотрев две модели оценки и аспекта начисления амортизации инвестиционной недвижимости, обратим ваше внимание на проблему сопоставимости показателей отчетности.

ПРИМЕР
Фирма «А» и фирма «Б» на 01.01.200Х г. имеют инвестиционную недвижимость в одном районе г. Киева, а именно офисные помещения одинаковой площади и по одинаковой первоначальной стоимости – 10 млн евро. Обе фирмы имеют цель использовать эти помещения как инвестиционную недвижимость.
Причем фирма «А» использует модель справедливой стоимости, а фирма «Б» – модель себестоимости.
Дополнительные данные: срок полезного использования помещений, установленный фирмой «Б», составляет 20 лет, метод амортизации – линейный. Справедливая стоимость помещений, приобретенных фирмой «А», составляет 12 млн евро.
Начнем с фирмы «А». Она на 31.12.200Х г. сделает переоценку своей инвестиционной недвижимости:
Д-т «Инвестиционная недвижимость, накопленная амортизация» – 2 000 000 евро
К-т «Доходы от переоценки инвестиционной недвижимости» – 2 000 000 евро

А что же фирма «Б»? Она по состоянию на 31.12.0Х начислит на свою инвестиционную недвижимость амортизацию в сумме 500 000 евро (10 млн евро : 20 лет) следующими проводками:
Д-т «Затраты по начислению амортизации» – 500 000 евро
К-т «Амортизация инвестиционной недвижимости» – 500 000 евро

Теперь время сравнить показатели этих двух фирм по состоянию на 31.12.200Х г. Отчетность этих компаний будет выглядеть таким образом (конечно, максимально упрощенно):

ПоказательФирма «А» Фирма «Б» Отчетность Инвестиционная недвижимость 12 000 000 9 500 000 Отчет о финансовой положении (позиции) Доход от переоценки инвестиционной недвижимости 2 000 000 - Отчет о совокупном доходе (прибыли и убытки) -(500 000) Отчет о совокупном доходе (прибыли и убытки)


Раз уж мы коснулись начисления амортизации по объектам инвестиционной недвижимости, то следует обратить внимание на такой аспект.

Анализируя различия указанных двух моделей учета инвестиционной недвижимости, автор задал Девиду Даманта вопрос: «Как известно, в классическом понимании необоротный актив, к которому относится и недвижимость, – это долгосрочный ресурс, необходимый для поддержания ежедневной деятельности предприятия. По мере того как предприятием получаются экономические выгоды, этот процесс сопровождается признанием расходов по начислению амортизационных отчислений, что в целом соответствует принципу соотношения (метчингу) – при расчете прибыли нужно соотносить расходы с соответствующими выгодами. В МСФО (IAS) 16 «Основные средства» амортизация определена как систематическое распределение суммы актива, амортизируемого в течение срока его полезной эксплуатации. Соответственно, срок полезной эксплуатации – это период, в течение которого ожидается, что актив будет пригоден для использования субъектом хозяйствования, или количество единиц произведенной продукции или подобных единиц, которые субъект хозяйствования ожидает получить от актива. Учитывая содержание термина «срок полезной эксплуатации», начисление амортизации возможно только по объектам, занятым собственником. Таким образом, это объясняет, почему основной моделью в МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» является «модель справедливой стоимости», не предусматривающая начисления амортизации. Насколько целесообразно начисление амортизации по объектам инвестиционной недвижимости, не занятым собственником, при использовании «модели себестоимости»? Не считаете ли вы нужным исключить возможность применения «модели себестоимости» из МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость»?».

На что Девид Дамант ответил: «Вы правы, поскольку, согласно стандарту МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость», «модель справедливой стоимости» не предусматривает амортизации, хотя некоторые специалисты утверждали иное. На мой взгляд, «модель себестоимости», предусмотренная МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость», требует признания амортизации. «Модель себестоимости» основана на стандарте МСФО (IAS) 16 «Основные средства», которым предусмотрена амортизация. Кроме того, я обращаю внимание на то, что параграф 79 МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» требует раскрытия информации об амортизации, которая нужна, если амортизация является особенностью модели учета».

То есть по сути Девид Дамант намекнул на то, что, несмотря на некие несоответствия в стандартах, «модель себестоимости» для учета объектов инвестиционной недвижимости пока никто отменять не собирается.

Приведем еще пару особенностей учета объектов инвестиционной недвижимости.

Перевод недвижимости в инвестиционную недвижимость (в дебет «Инвестиционная недвижимость» с кредита других субсчетов счета «Основные средства») или вывод ее из состава инвестиционной недвижимости осуществляется лишь в случае изменения характера использования недвижимости.

Допустим, ситуация на рынке недвижимости изменилась к лучшему и девелопер решил продать объект инвестиционной недвижимости. В соответствии с параграфом 57 МСФО (IAS) 40 если начинается развитие в целях реализации, то объект переклассифицируется из инвестиционной недвижимости в категорию запасов, но более логичным был бы перевод его в состав недвижимости, удерживаемой для продажи.

При этом следует делать такие реклаcсификационные проводки: Д-т «Запасы» – К-т «Инвестиционная недвижимость, первоначальная стоимость».

Девид Дамант так это прокомментировал: «Вы подметили интересный нюанс: каким стандартом – МСФО (IFRS) 5 «Необоротные активы, удерживаемые для продажи, и прекращенная деятельность» или МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» – руководствоваться при переклассификации инвестиционной недвижимости? Я рассмотрел этот вопрос с моими коллегами, и это, кажется, – несогласованность в наших стандартах. Отправляю это замечание нашей команде для совершенствования. Я отметил бы, однако, что переклассифицированную собственность будут, вероятно, отражать как оборотный актив независимо от того, каким стандартом будут руководствоваться при принятии решения о переклассификации».

Обратите внимание на то, что в соответствии с параграфом 15 МСФО (IAS) 40 иногда организация владеет недвижимостью, которую арендует и занимает материнская организация или другая дочерняя организация. Такая недвижимость не может быть классифицирована в консолидированной финансовой отчетности как инвестиционная, поскольку с позиции группы она является занимаемой владельцем. Однако с точки зрения организации, владеющей этой недвижимостью, она является инвестиционной, если удовлетворяет определению в параграфе 5 МСФО (IAS) 40. Поэтому в своей финансовой отчетности арендодатель отражает указанную недвижимость в составе инвестиционной недвижимости.

В то же время в параграфе 44 МСФО (IAS) 40 отмечается, что определение справедливой стоимости является операцией между независимыми сторонами. Операция между независимыми сторонами – это операция между сторонами, которые не имеют между собой никаких особенных или конкретных отношений, которые сделали бы цену операции нехарактерной для условий рынка. Считается, что такая операция – это операция между несвязанными сторонами, которые действуют самостоятельно.

По этому поводу появляется вопрос о возможности избрания модели справедливой стоимости относительно инвестиционной недвижимости, которой обеспечивает материнское предприятие свою «дочку» или дочерняя организация обеспечивает другую «дочку». Скорее всего, ответ – нет, так как стороны не являются независимыми.

Вячеслав ВАРЕНЯ, аудитор
Скачать статью

Журнал «Учет и аудит Казахстана» №8/2009

Вернуться в Статьи и публикации автора

Кто сейчас на форуме

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1